Anschaffungsnaher Aufwand

Andreas von Schmidt-Pauli Steuerberater

Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Wohngebäudes sind dann nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. Die ältere Rechtsprechung solche Aufwendungen, wenn sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes (in der Regel innerhalb von drei Jahren) angefallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch waren, grundsätzlich als Herstellungskosten zu beurteilt, hat der BFH aufgegeben. Welche Aufwendungen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, bestimmt sich allein nach § 255 des Handelsgesetzbuches. In den Urteilen heißt es hierzu:

• Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Wohngebäudes im Anschluss an den Erwerb sind Anschaffungskosten, wenn sie geleistet werden, um das Gebäude "in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen" (§ 255 Abs. 1 Satz 1 HGB), d. h. um es bestimmungsgemäß nutzen zu können. Die konkrete Art und Weise, in der das Grundstück zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart genutzt werden soll, bestimmt der Erwerber. Wird ein leer stehend erworbenes Gebäude zu Wohnzwecken genutzt, kann der Erwerber entscheiden, ob er das Gebäude sehr einfachen, mittel oder sehr anspruchsvollen Baumaßnahmen unterzieht. Diese Kosten versetzen das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand und sind Anschaffungskosten. Für den Standard eines Wohngebäudes ist in diesem Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität der Heizungs-, Sanitär-, und Elektroinstallationen und der Fenster ausschlaggebend. Abgesehen davon sind Kosten für Baumaßnahmen nach dem Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes Anschaffungskosten, wenn funktionsuntüchtige Teile wieder hergestellt werden, die für seine Nutzung unerlässlich sind, z. B. bei einer defekten Heizung, bei die Bewohnbarkeit ausschließenden Wasser- oder Brandschäden.
• Wird das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs bereits durch z.B Vermietung genutzt und wird diese fortgesetzt, so ist das Gebäude insoweit bereits betriebsbereit. Aufwendungen nach dem Erwerb sind dann entweder sofort abziehbare Werbungskosten oder Herstellungskosten. Allerdings lönnen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für sich allein noch als Erhaltungsmaßnahmen zu beurteilen wären, in ihrer Gesamtheit zu einer "wesentlichen Verbesserung" (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB) und damit zu Herstellungskosten führen. Dies ist der Fall, wenn durch die Modernisierung vor allem der Heizungs-, Sanitär-, und Elektroinstallationen und der Fenster ein Wohngebäude von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.
• Instandsetzungsmaßnahmen können aber auch dann als Anschaffungskosten zu werten sein, wenn sie dem Wesen nach zwar Erhaltungsmaßnahmen darstellen, aber im Rahmen einer Gesamtmaßnahme zu einer wesentlichen Verbesserung des Wohngebäudes führen.

Die Entscheidungen ändern zwar die bisherige Rechtssprechung hierzu grundlegend, vereinfachen den Abzug solcher Aufwendungen als Werbungskosten nicht.